Les raisons d’éviter les SCPI dans les Assurances vie

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Marier SCPI et Assurance vie : c’est la nouvelle tendance du moment. Par le biais de cet investissement, les particuliers pensent à la fois profiter des rendements de la pierre papier et des bénéfices fiscaux de l’assurance vie. Cependant, ce n’est pas forcément le cas, et ce type d’investissement peut rapidement jouer en défaveur de l’investisseur. Un tour sur les faces cachées de l’investissement en SCPI et en Assurance vie.

SCPI et Assurance vie : Comment ça marche ?

Pour investir parallèlement en SCPI et en assurance vie, il faut s’adresser aux banques.

Le particulier souscrira à un contrat d’assurance vie classique, à la différence près que les versements seront faits avec des parts en SCPI. Les avantages semblent être évidents : des mensualités basées sur les rendements des parts SCPI et le régime fiscal ainsi que la disponibilité d’une assurance vie. Mais dans les faits, ce n’est pas si simple. Alors il vaut mieux se confier à des prestataires comme Portail-SCPI.fr.

Pourquoi ne pas choisir un tel type de placement ?

  • Des dividendes revus à la baisse

En 2017, on a constaté une augmentation des revenus annuels des placements en SCPI. Les courtiers annoncent un retour sur investissement de près de 4 % brut. Mais attention, ces rendements ne s’appliquent pas aux SCPI qui sont logées dans les assurances vies. Et pour cause, il faut prévoir plusieurs frais dont notamment les pénalités de gestion et de souscription. La rentabilité des parts de SCPI passe donc en moyenne du 4,4 % à 2,32 % une fois réduite des participations sur le loyer et celle sur l’assiette imposable de l’investisseur.

Cela semblait pourtant payant, du moins sur le papier. Comme il s’agit d’une assurance-vie, le régime fiscal de cette prestation bancaire est applicable. On peut donc se soustraire pendant 8 ans au payement des participations sociales qui vont de pair avec un investissement immobilier. Mais ce cas ne s’applique que si on ne gagne que 4 600  euros de bénéfices retirés par an. Mais les courtiers ont oublié de mentionner les frais de souscription à l’assurance-vie qui peuvent être extrêmement contraignants. C’est d’autant plus vrai si on bénéficie d’un régime fiscal à 30 %.

  • Des cessions de parts plus lentes

Cumulé SCPI et assurance vie n’impacte pas uniquement sur les rendements des parts de pierre papier. Cette démarche a aussi des conséquences sur la liquidité des SCPI. L’ordre de cession de ces derniers ne prend plus quelques jours, mais plusieurs semaines.   À cause de la tendance à la cumulation des SCPI et des assurances vies, on compte actuellement pas moins de 180 millions d’euros de parts en attente de capitalisation, soit 35 % du marché.

On opte généralement pour l’assurance vie, non pas uniquement à cause de son régime fiscal, mais aussi pour la disponibilité des fonds. Cependant, on ne profitera plus de cet avantage en y logeant une SCPI. Pour information, quelques modifications ont été apportées par la loi Sapin II par rapport à la liquidité des assurances vies. Pour garantir une stabilité financière aux particuliers, les fonds d’une assurance vie peuvent être bloqués.

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