Le marché marseillais traverse actuellement une phase de transformation qui interroge investisseurs et acheteurs. Avec 250 000 logements mis en chantier depuis janvier 2024 en France, soit le plus faible niveau depuis 1950, les défis sont réels. Pourtant, plusieurs leviers permettent de relancer cette dynamique dans la cité phocéenne, où le prix médian atteint désormais 5 353 euros par mètre carré au 1er septembre 2024. Pour les familles qui cherchent à s’installer durablement, investir dans une résidence principale neuve représente une opportunité de créer un espace personnalisable, où chacun peut imaginer l’aménagement de son atelier bricolage ou la décoration des chambres selon ses envies.
Mesures gouvernementales pour relancer le secteur
Guillaume Kasbarian, ministre du Logement, a présenté dix mesures structurantes lors du salon MIPIM, axées sur la simplification administrative plutôt que sur les enveloppes financières. Cette approche vise à accélérer et moderniser les procédures d’aménagement en élargissant les permis d’aménager multisites et en facilitant l’obtention des autorisations de construire dans les zones d’aménagement concerté. L’objectif affiché reste clair : générer davantage d’offre pour répondre à la demande croissante. La numérisation des autorisations d’urbanisme constitue un autre pilier de cette stratégie. Les professionnels devront désormais soumettre leurs demandes exclusivement par voie électronique, limitant les exemplaires papier. Un certificat de projet permettra aux porteurs de dossiers de visualiser l’ensemble des procédures et délais applicables, apportant ainsi la sécurisation juridique nécessaire. Le raccourcissement des procédures de recours pourrait générer jusqu’à 10% d’économies sur le portage foncier, rendant les opérations plus viables financièrement. Parallèlement, la loi de finances 2025 introduit une donation défiscalisée permettant d’utiliser jusqu’à 300 000 euros issus d’une transmission pour un achat immobilier neuf sans droits de donation. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros sans taxation, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire. Ce dispositif, applicable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026, facilite l’accès à la propriété pour les nouveaux acquéreurs souhaitant s’installer et aménager leur futur chez-soi. Le délai d’utilisation des fonds est fixé à 6 mois pour l’achat ou construction d’un logement neuf, avec une obligation de conservation pendant 5 ans. Pour découvrir les différents secteurs de la ville et identifier celui qui correspondra le mieux à votre projet familial, consultez Marseille : votre guide officiel pour visiter, se déplacer et découvrir la ville.
Atouts marseillais et opportunités d’investissement
Marseille bénéficie de 170 jours d’ensoleillement par an, le taux le plus élevé de France, attirant de nombreux Parisiens depuis la crise du Covid-19. La cité phocéenne, forte de ses 877 215 habitants en 2022, se positionne comme la première ville urbanisée du pays. Son statut de premier port de France et quatrième port méditerranéen renforce son attractivité économique. Le tourisme génère 1 milliard d’euros de retombées, représentant 7% de l’économie locale. Les prix restent accessibles comparés aux autres métropoles françaises, avec une moyenne globale oscillant entre 3 341 et 3 774 euros le mètre carré pour l’ensemble du parc immobilier. Cette accessibilité offre un fort pouvoir d’achat aux familles cherchant à s’établir dans une grande ville méditerranéenne. La marge de négociation du prix de vente atteint 6,6%, bien au-dessus de la moyenne nationale, laissant une réelle capacité de discussion lors des transactions.
Type de bien
Studio – 6 920 €
2 pièces – 5 760 €
3 pièces – 5 025 €
4 pièces – 5 330 €
5 pièces – 5 185 €
Zones stratégiques et projets structurants
Plusieurs secteurs marseillais présentent un potentiel de valorisation considérable. La Joliette, dans le 2ème arrondissement, s’est transformée en quartier d’affaires bordant le littoral grâce au programme Euroméditerranée. Ce dernier représente une vaste opération de rénovation urbaine poursuivie depuis deux décennies, visant à moderniser les quartiers nord avec près de 14 000 logements neufs programmés. Ce type de projet crée un environnement idéal pour les familles qui imaginent déjà installer un coin atelier dans leur futur appartement spacieux.
Le Cap Pinède dans le 15ème arrondissement comprend la construction de nouveaux logements accompagnés d’infrastructures commerciales et de loisirs. Le programme Les Fabriques se concentre sur la création d’un écoquartier avec plus de 1 000 logements, commerces et espaces de coworking. Ces développements participent activement à la revalorisation de zones auparavant moins attractives. Le quartier Vauban à Marseille illustre également cette dynamique de transformation urbaine.
L’hyper-centre marseillais reprend avec une hausse de 5% des prix après des années de perte de vitesse. La requalification et piétonnisation programmées du centre-ville devraient accélérer cette redynamisation. Un rééquilibrage s’observe entre les quartiers : les secteurs nord connaissent une envolée des prix tandis que certaines zones prisées enregistrent une légère correction. Une étude Insee de 2019 révèle un regain démographique avec de fortes migrations vers les quartiers résidentiels périphériques du nord-est et de l’est.
Pour financer votre projet dans ces zones prometteuses, plusieurs dispositifs facilitent l’accès à la propriété. Le prêt à taux zéro PTZ 2024 permet le financement jusqu’à 50% de l’achat d’un logement neuf avec une durée de remboursement de 10 à 15 ans. La TVA réduite à 5,5% ou 10% peut s’appliquer sur certains achats, notamment dans les zones ANRU. Pour calculer votre capacité d’emprunt et simuler votre prêt immobilier gratuit, consultez www.plan-immobilier.fr qui vous accompagne dans vos démarches d’acquisition d’immobilier neuf, notamment pour l’éco ptz et le calcul des frais de notaire achat immobilier.
Dispositifs d’investissement et perspectives
Bien que la loi Pinel ait pris fin en janvier 2025, après avoir permis des réductions d’impôt allant de 12 à 21% entre 2014 et 2024, d’autres mécanismes subsistent. Le dispositif Denormandie propose désormais une réduction équivalente en rénovant un bien ancien. La Location Meublée Non Professionnelle LMNP offre un rendement intéressant avec une fiscalité avantageuse via le régime micro-BIC ou le régime réel permettant la déduction des charges et l’amortissement.
Le Bail Réel Solidaire BRS constitue une innovation majeure permettant de devenir propriétaire à un prix jusqu’à 40% inférieur à un achat classique dans le neuf, le terrain restant propriété de l’Organisme Foncier Solidaire. Les programmes respectent désormais la Réglementation Environnementale 2020, applicable aux permis déposés depuis le 1er janvier 2022, visant à améliorer la performance énergétique et diminuer l’impact carbone.
Les perspectives d’investissement restent favorables malgré les défis conjoncturels. Les délais de vente très courts témoignent de la forte demande, notamment dans le 8ème arrondissement où le prix atteint environ 5 313 euros par mètre carré. Les secteurs Bompard et Le Pharo affichent environ 4 762 euros pour un appartement. La périphérie avec Allauch, Aubagne et Cassis propose des opportunités attractives entre 2 578 et 4 899 euros le mètre carré, séduisant les familles aisées recherchant une ville à taille humaine. Avec 530 lots et 108 programmes disponibles selon les données du marché, l’offre demeure diversifiée pour répondre aux différents profils d’acheteurs souhaitant s’installer durablement et personnaliser leur futur lieu de vie.
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Je m’appelle Cécile et je partage ici mes découvertes à Marseille, ma ville de cœur. Entre balades en bord de mer, ruelles pleines de charme et bonnes adresses gourmandes, je vous emmène explorer un Marseille authentique et vivant.
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