La copropriété indivise est souvent confondue avec la divise alors que ce sont deux concepts totalement différents. Il s’agit d’un immeuble bâti partagé entre plusieurs propriétaires. Ensemble, ces derniers possèdent l’ensemble du bien. Cette copropriété est caractérisée par une situation juridique spécifique, des droits et des obligations qui lui sont propres. Connaître ces spécificités copropriété s’avère ainsi important avant de s’en porter acquéreur afin d’anticiper les subtilités juridiques qui y sont liées.
Définition d’une copropriété indivise
Une copropriété est dite indivise lorsque plusieurs personnes en sont propriétaires. Ils sont au nombre de deux au minimum. Ils sont alors appelés indivisaires. L’immeuble entier est divisé à parts égales entre les intéressés. Une division matérielle n’existe pas avec cette forme de possession. En d’autres termes, les concernés n’ont pas droit à une zone privative, mais plutôt à un pourcentage sur l’ensemble du bâtiment.
Ceci implique la présence d’un seul et unique numéro de lot cadastral, peu importe le nombre de propriétaires. Ces derniers établissent une convention d’indivision, essentielle dans la définition des droits, des obligations ou encore des contraintes. Elle détermine entre autres la gestion des actions en cas de cession d’activité ou de vente.
En pratique, la convention détermine les conditions d’une vente. D’une part, il est possible de vendre des actions à toute personne intéressée. D’autre part, il est seulement possible de les céder à un autre propriétaire de l’immeuble.
Le triplex
Le triplex est un exemple fréquent de copropriété indivise. Il s’agit d’un immeuble partagé entre trois indivisaires, associés, amis ou issus d’une même famille. Ils sont libres de le louer à des personnes intéressées. La loi sur la copropriété s’applique sur eux en décidant de réaliser un partage à égalité. À noter que les mises de fonds présentent une valeur similaire.
Aucune loi n’indique que les indivisaires disposent d’une zone qui est bien à eux. Ils deviennent détenteurs d’une quote-part sur l’ensemble de l’immeuble. Il est important d’établir une convention écrite à publier au Registre foncier pour garantir le respect des obligations, des droits et des contraintes.
La résidence de couple
Un couple qui décide d’acheter une résidence devient des copropriétaires. Autrement dit, le conjoint et la conjointe se retrouvent titulaires des 50 % de la maison. Néanmoins, il leur est possible de modifier cette part lors de l’élaboration du contrat d’achat. Ils sont tenus de respecter les conventions régies quant à la possession de copropriété indivise.
Le couple est invité à consulter un notaire avant de rédiger la convention à publier au Registre foncier. C’est important pour bénéficier de conseils et d’indications quant à la bonne démarche à entreprendre.
La convention d’indivision
Une convention d’indivision regroupe une liste de conditions ou encore d’obligations solidaires que les indivisaires sont tenus de respecter. Bien que son élaboration ne soit pas obligatoire, passer par cette étape est avantageux sur plusieurs points. Ce contrat protège les copropriétaires en cas de mauvaises intentions de certains. Il peut entre autres y avoir des litiges par rapport au non-paiement des impôts ou encore des taxes.
La convention d’indivision permet également d’officialiser les droits quant à la possession de l’immeuble. Elle est principalement rédigée avec l’aide d’un notaire. Elle diffère d’un immeuble à un autre, mais doit être renouvelée tous les 30 ans.
Toutefois, cette convention concerne généralement les points ci-après :
- Les travaux d’amélioration, de réparation et de rénovation ;
- La gestion des dépenses ;
- Le temps de validité de la convention d’indivision ;
- Les lois sur l’administration et la gestion de l’immeuble ;
- Les conventions de partage en cas de fin de l’indivision ;
- Les restrictions de vente ;
- Les obligations de chaque indivisaire sur l’usage de l’immeuble.
Droits et obligations en copropriété indivise
La protection des indivisaires
L’hypothèque entrecroisée est le système permettant de protéger un ou plusieurs indivisaires d’une copropriété indivise. Elle consiste à léguer une jouissance exclusive d’une quote-part à un ou plusieurs titulaires pendant une durée déterminée. Ils bénéficient ainsi de tous les avantages liés à la possession du pourcentage. Cependant, ils sont également tenus à respecter la convention d’indivision.
L’hypothèque entrecroisée est appliquée sur un indivisaire qui ne respecte pas la convention d’indivision. Un autre titulaire est tenu d’en informer un notaire qui se charge d’étudier la situation. Il propose ensuite une solution notamment la protection des copropriétaires.
Le droit au financement hypothécaire
Les indivisaires ont droit à un financement hypothécaire auprès d’une institution financière. L’élaboration d’une convention d’indivision est une pièce importante pour obtenir l’emprunt. Ainsi, les copropriétaires se retrouvent concernés et responsables de l’acte. Cette mesure de protection est une sorte de garantie que l’emprunt va être remboursé.
La quote-part
Bien que la quote-part soit mentionnée dans la convention d’indivision, les indivisaires restent libres d’en faire usage à leur guise. Autrement dit, ils votent à main levée et se mettent d’accord sur ce qu’ils veulent en faire : vendre ou céder. La décision est ensuite publiée dans le registre foncier.
À noter que la loi prévoit la possibilité aux indivisaires de retirer ne pas accepter un acheteur. Ils sont cependant tenus de l’effectuer dans la même année que celle de la vente ou de la cession. Ils doivent aussi rembourser les frais, les dépenses ou encore le prix de vente de la quote-part.
L’usage du bâtiment
Deux options s’offrent à un indivisaire, notamment de reprendre un logement ou non. Il est libre d’habiter le bâtiment ou encore d’installer ses proches dans le premier cas. Cependant, cela est uniquement possible à condition que l’autre titulaire de la quote-part soit son conjoint.
Les indivisaires logent des sous-locataires dans l’immeuble dans le cas contraire. La copropriété indivise est généralement une activité à but lucratif, hormis pour les couples.
La copropriété indivise repose sur un élément important : la convention d’indivision. Elle facilite le système, la relation et les obligations entre les indivisaires. Cette forme de partage de bâtiment présente des avantages et des contraintes, essentiels à connaitre avant de décider la nécessité de passer par cette formule ou d’opter plutôt pour la divise.
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