Investir à Marseille en copropriété : les 5 quartiers incontournables pour l’immobilier

Je déambule souvent dans les rues de Marseille et une chose me frappe : la cité phocéenne attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Et pour cause ! Deuxième ville la plus peuplée de France, Marseille offre un marché immobilier encore abordable avec un prix moyen de 2 560 euros/m². Compare ça avec Lyon à 3 900 euros/m² ou Bordeaux à 4 300 euros/m², et tu comprends pourquoi tant de regards se tournent vers notre belle méditerranéenne. Ces dernières années, les prix sont restés relativement stables, avec seulement 3,1% de hausse entre 2014 et 2019. L’afflux constant de nouveaux habitants soutient la demande en logements et crée un terreau fertile pour les investisseurs en copropriété cherchant à optimiser leur rendement locatif. Alors, quels sont les quartiers incontournables pour investir à Marseille ? Je t’emmène les découvrir.

Panorama du marché immobilier marseillais

Le marché immobilier marseillais se caractérise par une forte disparité des prix selon les arrondissements. Tu trouveras des écarts considérables entre le centre historique et les quartiers périphériques, ce qui crée d’intéressantes opportunités d’investissement. Cette diversité permet d’adapter ta stratégie selon ton budget et tes objectifs de rentabilité.

Marseille jouit d’un dynamisme économique indéniable, porté par son statut de premier port français et deuxième port méditerranéen. La ville bénéficie également de vastes projets de rénovation urbaine qui transforment progressivement son visage, notamment dans les quartiers nord et le centre-ville. Ces initiatives valorisent le parc immobilier et attirent de nouveaux habitants.

• Près de 90 000 étudiants fréquentent l’Université d’Aix-Marseille, l’École Centrale ou Kedge Business School
• 55% de la population marseillaise est locataire, assurant un potentiel locatif important
• Studios et T2 représentent 57% des locations (33% pour les T2, 24% pour les studios)
• 39% des biens sont loués meublés, offrant une meilleure rentabilité

L’accessibilité constitue un autre atout majeur : Paris n’est qu’à 3h en TGV, Lyon à 2h, et l’aéroport international Marseille Provence désenclave parfaitement la ville. Ces facteurs, combinés au cadre de vie méditerranéen exceptionnel entre mer et montagne, renforcent l’attractivité de la cité phocéenne pour les investisseurs immobiliers.

Le Centre-ville et le Vieux-Port : charme provençal et investissement stratégique

Le 1er arrondissement, avec son Vieux-Port emblématique et ses ruelles typiques, représente un choix d’investissement judicieux. J’adore flâner dans ce secteur où l’authenticité provençale se mêle à une effervescence culturelle rare. Les petits immeubles aux façades colorées et les bâtiments historiques séduisent autant les habitants que les visiteurs.

Les prix s’établissent en moyenne à 2 476 euros/m² pour un appartement de type T2, ce qui reste raisonnable pour un quartier central d’une métropole. Les maisons, plus rares dans ce secteur, atteignent environ 3 369 euros/m². Ces tarifs, combinés à une forte demande locative, génèrent des rendements attractifs.

1. Forte concentration d’étudiants attirés par la vie nocturne animée
2. Proximité des établissements universitaires facilitant la location
3. Potentiel touristique important pour la location saisonnière
4. Nombreux commerces et services de proximité

Je conseille particulièrement les appartements anciens à rénover dans ce secteur. Ils offrent d’excellentes perspectives de plus-value à la revente, surtout avec les programmes de réhabilitation du centre-ville en cours. Pour maximiser ton rendement, privilégie les petites surfaces comme les studios ou T2, très prisés des étudiants et jeunes actifs, qui constituent la majorité des locataires du quartier.

Les quartiers résidentiels haut de gamme : 6e et 8e arrondissements

Les 6e et 8e arrondissements représentent le haut de gamme marseillais et attirent une clientèle plus aisée. Le 8e, avec ses plages du Prado et son magnifique parc Borely, offre un cadre de vie privilégié entre ville et mer. Chaque fois que je m’y promène, je comprends pourquoi ces quartiers sont si prisés par les familles et les professions libérales.

Le 6e arrondissement bénéficie quant à lui d’une situation idéale en centre-ville, parfaitement desservi par les transports en commun. Sa proximité avec la faculté de médecine de la Timone en fait un secteur très recherché par les étudiants. Cette double clientèle potentielle (étudiants et familles) assure un taux d’occupation optimal tout au long de l’année.

Profil des biens recherchés

Dans ces arrondissements, la demande se porte davantage sur les appartements familiaux de 3 à 4 pièces avec terrasse ou balcon. Les résidences récentes avec services (piscine, gardien, espaces verts) sont particulièrement valorisées et permettent de justifier des loyers plus élevés. Bien que l’investissement initial soit plus conséquent, la stabilité des locataires et la valorisation du patrimoine compensent largement.

Pour maximiser ta rentabilité dans ces secteurs plus onéreux, je te recommande de miser sur la qualité des prestations et les syndic à Marseille réputés pour leur bonne gestion. Une copropriété bien entretenue constitue un argument de poids pour attirer des locataires solvables sur le long terme.

La Joliette et l’Euroméditerranée : les quartiers d’avenir

Situés dans le 2e arrondissement, La Joliette et l’Euroméditerranée représentent sans doute les zones les plus prometteuses pour l’investissement immobilier à Marseille. J’observe cette transformation depuis plusieurs années, et le changement est spectaculaire ! D’ancien quartier ouvrier, La Joliette est devenue le principal quartier d’affaires de la ville.

Le programme de rénovation urbaine Euro Méditerranée 2 a métamorphosé le secteur en intégrant les principes du développement durable et en améliorant considérablement la qualité de vie. Les prix s’établissent autour de 2 935 euros/m² pour un appartement et 3 312 euros/m² pour une maison, des tarifs encore raisonnables pour un quartier en plein essor.

Profil des locataires et perspectives

• Jeunes actifs et cadres travaillant dans le quartier d’affaires
• Professionnels en mobilité cherchant la proximité des transports
• Investisseurs attirés par le potentiel de plus-value à moyen terme

Ce qui me frappe dans ce secteur, c’est la qualité des constructions neuves et des réhabilitations. Les immeubles contemporains côtoient harmonieusement le patrimoine industriel réhabilité, créant un environnement urbain attractif. L’excellente desserte en transports (métro, tramway, bus) et la proximité des commerces et services renforcent l’attrait pour les locataires potentiels.

Pour tirer le meilleur parti de ton investissement dans ce quartier, je te conseille d’anticiper les futurs développements. Renseigne-toi auprès de la mairie sur les projets d’urbanisme à venir, car ils peuvent considérablement impacter la valeur de ton bien.

Les quartiers touristiques côtiers : rendement saisonnier optimal

Les quartiers côtiers comme Les Goudes représentent une opportunité unique pour la location saisonnière à forte rentabilité. Situés à proximité immédiate de la mer, ces secteurs jouissent d’un cadre exceptionnel qui séduit aussi bien les touristes français qu’internationaux. Les prix oscillent entre 2 490 et 4 040 euros/m² pour un appartement, selon la vue et la proximité des plages.

La saison touristique s’étend désormais bien au-delà de l’été, grâce au climat clément de Marseille et à ses nombreux attraits culturels. Les calanques, le Château d’If ou le Fort Saint-Jean attirent des visiteurs tout au long de l’année, assurant un taux d’occupation élevé pour les locations de courte durée.

Spécificités de l’investissement touristique

1. Rendement supérieur à la location classique (jusqu’à 8-10% brut)
2. Nécessité d’un ameublement qualitatif et d’équipements complets
3. Importance de la gestion locative ou d’une conciergerie efficace

J’ai remarqué que les appartements avec vue mer et balcon se louent systématiquement mieux et plus cher. Si ton budget le permet, privilégie ces biens, même s’ils sont plus onéreux à l’achat. La plus-value à la revente sera également plus importante.

N’oublie pas de vérifier la réglementation concernant les locations saisonnières à Marseille, qui évolue régulièrement. Une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement sont obligatoires pour toute location de courte durée d’une résidence secondaire.

Optimiser son investissement : fiscalité et rendement

Pour maximiser la rentabilité de ton investissement à Marseille, plusieurs dispositifs fiscaux avantageux méritent ton attention. La TVA réduite à 5,5% pour l’achat d’un logement neuf dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) peut considérablement alléger ton investissement initial.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre également des avantages fiscaux intéressants avec un abattement de 50% pour les revenus annuels inférieurs à 70 000 euros. Cette option est particulièrement pertinente à Marseille où 39% des biens sont loués meublés.

Analyse des rendements par type de bien

Marseille affiche un rendement locatif moyen de 6,2% brut, bien supérieur à la moyenne nationale. Les loyers s’établissent autour de 15,23 euros/m², soit 42% moins cher qu’à Paris. Pour un T2, compte environ 520 euros/mois charges comprises, générant autour de 6 240 euros/an.

• Studios et T2 : rendement optimal pour la location aux étudiants
• Appartements familiaux : stabilité locative et moins de turnover
• Immeubles de rapport : meilleure répartition des risques locatifs

Reste vigilant concernant les charges de copropriété, estimées en moyenne à 25 €/m²/an à Marseille. La qualité du syndic est déterminante pour maîtriser ces coûts, sachant que 96% des copropriétés marseillaises sont gérées par des syndics professionnels. N’oublie pas également la taxe foncière, qui a augmenté de 22% en 10 ans dans la cité phocéenne.

Pour les primo-accédants, le Chèque Premier Logement (NCPL) proposé par la ville de Marseille peut constituer une aide précieuse pour financer ton projet. Renseigne-toi auprès des services municipaux pour connaître les conditions d’éligibilité à ce dispositif local.